Muratpaşa, Memurevleri mah., No:123
Цена в карточке редко равна полной сумме, которую покупатель потратит до заселения. Расходы зависят от типа сделки, договорённости сторон, статуса дома и перечня услуг. До бронирования запросите смету по конкретному объекту в одной валюте с указанием, кто платит каждую строку.
Согласно справочнику турецкого кадастрового ведомства, при обычной продаже пошлина рассчитывается по ставке 2% для продавца и 2% для покупателя от заявленной стоимости, не ниже муниципальной налоговой оценки. Суммарно это 4%, но распределение между сторонами в коммерческом предложении нужно закрепить в договоре. Не принимайте устное «застройщик берёт всё на себя» без письменной строки в смете. Помимо пошлины взимается плата за услуги реестра по действующему тарифу.
Возможны расходы на оценку, присяжного переводчика, нотариальное оформление и перевод доверенности, банковские комиссии и конвертацию. Не каждая услуга обязательна в каждой сделке; попросите основание и исполнителя. Если покупатель — иностранное физическое лицо, заранее согласуйте процедуру DAB. Для покупки из России учитывайте риск задержки или возврата трансграничного платежа.
Проверьте обязательное страхование от землетрясений DASK, условия подключения электричества, воды и интернета. На мебель и технику сделайте отдельную спецификацию: чистовая отделка обычно не означает полностью готовую меблировку. Получите размер айдата и сведения о долгах по общим платежам на дату передачи. Если жильё будет пустовать, заложите расходы на присмотр, уборку и обслуживание инженерии.
| Строка | Когда возникает | Что запросить |
|---|---|---|
| Цена лота | По договору | Срок действия цены и валюту |
| Пошлина и сбор реестра | При регистрации ТАПУ | Расчёт и распределение между сторонами |
| Оценка и документы | До регистрации, если требуются | Смету исполнителя и основание |
| Мебель и подключение | После передачи | Спецификацию и тарифы поставщиков |
| Айдат и налоги | Во время владения | Счета и правила управления |
Сравнение двух лотов по такой таблице часто меняет первое впечатление. Квартира с более высокой ценой может требовать меньше работ после покупки; дешёвый объект — большего взноса на мебель и общие зоны. Если продавец предлагает скидку «вместо оплаты налога», уточните, как именно это отразится в договоре и официальных документах.
При дистанционной сделке добавляются доверенность, её перевод и пересылка документов. Если покупатель прилетает лично, появляются транспортные расходы и проживание на время регистрации. После передачи могут понадобиться замена замков, страхование имущества, обслуживание кондиционеров и резерв на мелкий ремонт. Не каждую строку можно заранее оценить точно; помечайте неопределённые суммы, вместо того чтобы скрывать их.
Распространённая формула «4% платит покупатель» смешивает совокупную ставку с распределением обязательства. Официальный справочник TKGM указывает по 2% для каждой стороны. Если договором экономическое бремя всей суммы возложено на покупателя, это отдельное коммерческое условие. Запросите расчёт на конкретную заявленную стоимость и не соглашайтесь на искусственное занижение. Оно может вызвать вопросы при перепродаже, налоговом расчёте или подтверждении инвестиционной стоимости.
Расходы до ключей возникают не одномоментно. Составьте календарь: первоначальный взнос, промежуточные платежи, сборы при регистрации, мебель и подключение. Если регистрация права планируется до последнего платежа, возможны дополнительные условия обеспечения; если после — покупатель дольше ждёт оформления. Не смешивайте цену квартиры с общим объёмом денег, который понадобится в первый месяц.
Попросите показать в договоре, какие именно платежи оплачивает продавец: свою долю пошлины, долю покупателя, сбор реестра, оценку или мебель. Фраза «все расходы включены» может не охватывать перевод доверенности, страховку, интернет и коммунальные депозиты. Список исключений должен быть таким же конкретным, как список включённых услуг.
Пошлина при переходе права — только одна строка. Есть сбор земельного реестра, возможные услуги переводчика, оценка при применимости, банковские комиссии, документы для дистанционной сделки, страхование и расходы после передачи. Кроме того, сумма, на которую начисляется пошлина, должна быть согласована с официальными правилами и документами. Готовую сумму нельзя вывести из рекламной цены без конкретного договора.
| Разовый этап | Регулярное владение |
|---|---|
| Регистрация ТАПУ и сборы | Айдат и коммунальные услуги |
| Переводы и доверенность | Муниципальный налог |
| Подключение и мебель | Страхование и ремонт |
| Дорога на сделку | Присмотр за пустующей квартирой |
В годовом бюджете не разносите разовые расходы на один месяц и не игнорируйте регулярные. Если сравниваете два лота с разной инфраструктурой, приведите расходы к одному горизонту владения без выдуманного курса и прогноза роста цены.
Официальный справочник TKGM описывает по 2% для продавца и покупателя при стандартной продаже. В переговорах стороны могут обсуждать экономическое распределение расходов, но это должно быть отражено письменно. Если застройщик говорит «мы оплачиваем ТАПУ», выясните, какую именно долю и какой сбор он покрывает. Если агент сообщает, что «так принято» переложить всё на покупателя, не считайте это автоматическим условием закона.
Предложение указать в ТАПУ меньшую сумму ради пошлины может повлиять на доказательство цены приобретения, налоговую историю и специальные программы. Кроме того, официальная база не может быть ниже установленной муниципальной стоимости. Не подписывайте документы с суммой, которую вы не можете объяснить своими платежами. Если в цену входят мебель или услуги, попросите выделить их договором и проверить юридическую допустимость такой структуры.
Покупателю из России важно проверить полный маршрут платежа. Расходы могут появиться на покупке валюты, отправке, банках-посредниках и зачислении. Не обещайте фиксированную комиссию без письменных условий банков на дату платежа. Отдельно согласуйте оформление DAB для иностранного приобретателя: банковская конвертация для сделки и стоимость услуги должны быть ясны до регистрации.
Для него смета разбивается по времени. Первый взнос, промежуточные платежи, возможная оценка, пошлина при регистрации, мебель и подключение могут возникнуть в разные месяцы. Дополнительный риск — изменение курса между взносами. Попросите календарь платежей и опишите, что происходит при задержке строительства. Беспроцентная рассрочка не означает отсутствия иных финансовых рисков.
Здесь можно запросить реальные счета по айдату и коммунальным услугам, а также сведения о долгах на дату передачи. Осмотрите состояние техники и инженерии: замена кондиционера или ремонт после покупки могут стоить больше небольшой скидки. Зафиксируйте в акте, что передаётся вместе с квартирой, и кто оплачивает подключение услуг на нового собственника.
Попросите таблицу с суммой, валютой, плательщиком, сроком и документом-основанием по каждой строке. Если сумма пока неизвестна, пусть продавец укажет, кто её определит и когда. Сравнивайте лоты только после заполнения одинаковых строк. Так «квартира дешевле на витрине» может остаться выгодной — или потерять преимущество после честного расчёта.
У покупателя есть готовая квартира с известным айдатом и строящийся лот с меньшей витринной ценой. Для готового объекта он собирает счёт управляющей компании, коммунальные платежи разных сезонов и смету необходимой мебели. Для строящегося — календарь взносов, прогноз айдата, расходы на подключение и риск переноса. Только после этого можно сопоставить полные суммы до заселения и первого года владения. Неизвестные строки оставляют как риск, а не подставляют ноль.
Попросите актуализированную смету по выбранному лоту и проверьте, что не появились новые «обязательные» услуги. Сверьте банковские реквизиты и способ расчёта пошлины. У готовой квартиры получите справку о долге по общим платежам. При передаче зафиксируйте состояние оборудования: ремонт после покупки может выйти за пределы заложенного бюджета.
Если продавец предоставляет только общую сумму «оформление под ключ», попросите разбивку по официальным сборам, услугам посредников и расходам после регистрации. Без неё нельзя понять, какие платежи обязательны, а от каких услуг можно отказаться.
Удобно разделить бюджет на четыре колонки: цена и валюта договора; обязательные сборы регистрации; услуги и оборудование до заселения; регулярные расходы. Для каждой строки укажите плательщика и документ, который подтверждает сумму. Это позволяет сравнить несколько объектов в каталоге на равной основе, даже если у них разные обещания «налогов в подарок».